Не возвращают залог за квартиру в Польше (kaucja): что делать

Когда залог должны вернуть

Арендодатель должен вернуть залог (kaucja) в течение месяца со дня, когда вы освободили жилье, удержав то, что вы должны по договору аренды (ст. 6 ч. 4 закона о защите прав жильцов). Месяц заканчивается того же числа следующего месяца: выехали 15 марта — вернуть не позднее 15 апреля (ст. 112 Гражданского кодекса, k.c.); суббота или выходной по закону переносит срок на следующий рабочий день (ст. 115 k.c.). До этого арендодатель не опаздывает. Закон не дает дополнительного времени, чтобы ждать поздних счетов: залог покрывает то, что вы должны на день выезда (ст. 6 ч. 1).

Тот же месяц действует для najem okazjonalny (частный владелец, срок до 10 лет и ваше нотариальное заявление, что вы освободите жилье: ст. 19a ч. 1–2 и 5) и для najem instytucjonalny (арендодатель сдает жилье как бизнес, и вы подписали нотариальное заявление: ст. 19f ч. 1, 3 и 6). Какой у вас договор, видно из него самого.

Залог может быть не больше 12-кратной месячной платы при обычной аренде и 6-кратной в двух других случаях, по плате на день подписания договора (ст. 6 ч. 1, ст. 19a ч. 4, ст. 19f ч. 5). В этих двух случаях он может покрыть и расходы на выселение, а при najem instytucjonalny — еще и просроченный платеж во время аренды (ст. 19a ч. 4, ст. 19f ч. 4 и 7).

Закон не распространяется на места для краткого пребывания, например гостиницы, пансионаты или студенческие общежития (ст. 2 ч. 1 п. 4), и не говорит, распространяется ли он на аренду отдельной комнаты в квартире. Где он не действует, все решает договор; если срока в нем нет, арендодатель должен заплатить сразу после требования (ст. 455 k.c.).

Сколько должны вернуть

При всех трех видах аренды залог индексируется по арендной плате (ст. 6 ч. 3, ст. 19e, ст. 19j): вы получаете месячную плату на день возврата, умноженную на столько месячных плат, сколько составлял залог, но никогда не меньше, чем вы заплатили. Потом арендодатель удерживает то, что вы должны.

Например, вы заплатили залог в 2 месячные платы: 2 × 2000 злотых = 4000 злотых. На день возврата плата — 2200 злотых, значит, залог — 2 × 2200 = 4400 злотых. Если плата не менялась, это 4000 злотых.

Что арендодатель может удержать

Только то, что вы должны по договору аренды (ст. 6 ч. 1 и 4), например неоплаченную аренду или счета либо стоимость ущерба, который вы причинили.

• Износ. По Гражданскому кодексу вы возвращаете жилье не в худшем состоянии, чем получили, но не отвечаете за износ от нормального пользования (ст. 675 § 1 k.c.).
• Ремонт и покраска. Но при обычной аренде закон обязывает вас при выезде обновить жилье, сделать ремонты, которые лежат на жильце (например, полов, дверей, окон, покраску), и оплатить стоимость изношенного оборудования, которое было в жилье при въезде, например плиты, ванны, унитаза или кранов (ст. 6b ч. 2, ст. 6e ч. 1). Для частного жилья договор может установить другие правила (ст. 6f): прочитайте его. На najem okazjonalny и instytucjonalny эти правила не распространяются (ст. 19e, ст. 19j).
• Протокол. При обычной аренде вы и арендодатель записываете состояние оборудования до въезда, и этот протокол — основа для расчетов (ст. 6c). Без него закон предполагает, что вы получили жилье в хорошем состоянии (ст. 675 § 3 k.c.).

В суде каждая сторона доказывает факты, на которые ссылается (ст. 6 k.c.): вы — залог и день выезда; арендодатель — каждую удержанную сумму.

Что собрать сначала

• договор и приложения к нему;
• доказательство, что вы заплатили залог (перевод, расписка или пункт договора);
• акт приема-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy) при въезде и выезде, с показаниями счетчиков;
• фото или видео жилья в оба дня, с датой;
• доказательство дня выезда и возврата ключей;
• переписку с арендодателем и, если есть, список того, что он удержал.

Требование об оплате (wezwanie do zapłaty)

Если вы еще не просили арендодателя вернуть залог, простое сообщение ничего вам не стоит. Официальное требование сработает и потом, и сработает лучше, если вы можете написать, что уже просили. Отправляйте его, когда месяц прошел: раньше залог еще не должны вернуть.

Письмо называет арендодателя и залог, говорит, с какого времени его должны вернуть, указывает сумму (или оставляет для нее место, если вы не уверены) и ссылается на правило выше. Оно устанавливает срок оплаты, например 7 дней со дня получения (закон число дней не устанавливает), оставляет место для номера вашего счета и может упомянуть законные проценты. Оно не угрожает: самое большее спокойно говорит, что вы рассмотрите обращение в суд.

Что оно меняет. Если срок оплаты не был установлен, должник обязан заплатить сразу после требования, а после этого платит проценты за просрочку (ст. 455, 476 и 481 § 1 k.c.). Для залога срок уже установил закон, поэтому, когда месяц прошел, можно требовать проценты, даже если вы не понесли убытков (ст. 481 § 1). Ставка — референтная ставка Национального банка Польши (NBP) плюс 5,5 процентного пункта (ст. 481 § 2). Требование заранее важно и для судебных издержек: арендодатель, который не дал повода для суда и сразу признал требование, получит от вас возмещение своих издержек, даже если вы выиграете (ст. 101 Гражданского процессуального кодекса, k.p.c.).

Как его отправить

Письмо действует, когда дошло до арендодателя так, что он мог его прочитать; e-mail — когда так попал в его почтовый ящик (ст. 61 k.c.). Подходит любой способ, если вы сможете доказать, что письмо дошло: лучше всего заказное письмо с уведомлением о вручении (za potwierdzeniem odbioru); или e-mail (сохраните отправленное письмо); или передайте письмо лично и попросите подписать и поставить дату на вашей копии. Если в договоре сказано, как отправлять уведомления, сделайте так.

Отправляйте на адрес из договора или на последний, который арендодатель сообщил вам письменно. При обычной аренде, если арендодатель во время аренды переехал и не сообщил вам письменно, заказное письмо с уведомлением о вручении на старый адрес считается врученным, даже если его никто не забрал (ст. 6g).

Если он все равно не платит

Деньги можно взыскать через суд.

• Какой суд: районный суд (sąd rejonowy), если вы не требуете больше 100 000 злотых (ст. 16 и 17 п. 4 k.p.c.), по месту жительства арендодателя, а для компании — по месту ее нахождения (ст. 27 § 1, ст. 30).
• До 20 000 злотых действует упрощенное производство (postępowanie uproszczone, ст. 505¹ § 1). Изменить иск потом нельзя, поэтому требуйте сразу всю сумму (ст. 505⁴ § 1).
• Онлайн, через e-Sąd (elektroniczne postępowanie upominawcze, EPU) на e-sad.gov.pl, для денежных требований, срок оплаты которых наступил за последние 3 года (ст. 505²⁸ § 2, ст. 505²⁹ᵃ). Нужен аккаунт на сайте, подавать документы можно только онлайн, а сбор платят при подаче (e-sad.gov.pl; ст. 505³¹ § 1, ст. 130 § 6). Нужно указать PESEL или NIP арендодателя (ст. 505³² § 2); управление гмины (urząd gminy) может дать вам его PESEL, если вы покажете правовой интерес (ст. 46 ч. 2 п. 1, ст. 50 ч. 1 п. 2 закона о регистрации населения). EPU не подходит, если приказ об оплате пришлось бы вручать за границей (ст. 505²⁸ § 2). Если арендодатель подаст возражение (sprzeciw), дело в e-Sąd заканчивается; тогда у вас есть 3 месяца на обычный иск с сохранением даты первой подачи (ст. 505³⁶, ст. 505³⁷ § 2).

Судебный сбор (ст. 13 ч. 1–2 закона о судебных издержках по гражданским делам):

Требование до	Сбор
500 zł	30 zł
1500 zł	100 zł
4000 zł	200 zł
7500 zł	400 zł
10 000 zł	500 zł
15 000 zł	750 zł
20 000 zł	1000 zł
больше	5% суммы требования

В EPU вы платите четверть, но не меньше 30 злотых, и ее засчитывают в сбор, если потом вы подадите обычный иск (ст. 19 ч. 2 п. 2, ст. 20 ч. 1). Если оплата навредит содержанию вас и вашей семьи, попросите суд освободить вас от издержек (ст. 102 ч. 1). Если вы проиграете, придется возместить арендодателю необходимые издержки (ст. 98 § 1 k.p.c.).

Сколько у вас времени

Ни закон о защите прав жильцов, ни правила Гражданского кодекса об аренде не устанавливают для залога особого срока. Общий срок — 6 лет, а для требований, связанных с предпринимательской деятельностью, — 3 года; он идет со дня, когда залог должны были вернуть, и заканчивается в последний день календарного года (ст. 118, ст. 120 § 1 k.c.). Годичный срок из ст. 677 касается некоторых других требований по аренде, например переплаченной арендной платы, но залог не называет. Если ваш арендодатель — предприниматель, спросите у бесплатной юридической помощи, какой срок действует. Когда срок прошел, арендодатель может отказаться платить (ст. 117 § 2).

Требование об оплате не прерывает срок; его прерывает дело в суде, а также признание вашего требования арендодателем (ст. 123 § 1). Не тяните.

Если вы не гражданин Польши

Правила те же: ничего из написанного выше не зависит от гражданства или статуса пребывания, и у каждого есть право на суд (ст. 45 ч. 1 Конституции). Для иска PESEL не нужен; если он у вас есть, вы его указываете (ст. 126 § 2 п. 2 k.p.c.). Если вы теперь живете за пределами Польши и ЕС, арендодатель может потребовать от вас обеспечения судебных издержек, но не в упрощенном производстве, не в EPU и не тогда, когда вас освободили от судебных издержек (ст. 1119, ст. 1120 п. 2–3 k.p.c.).

Что пишет Respubliko и где бесплатная помощь

Respubliko пишет требование на польском по вашим ответам; вы проверяете его, подписываете и отправляете сами. Мы не рассчитываем проценты или индексированный залог, не пишем судебные документы и не ходим в суд за вас.

Бесплатная юридическая помощь (nieodpłatna pomoc prawna) открыта для всех в Польше, иностранцев тоже, примерно в 1500 пунктах, в каждом повяте, лично, по телефону или онлайн; запись на zapisy-np.ms.gov.pl (gov.pl). Юрист там поможет написать иск (pozew) или просьбу об освобождении от издержек, а в той же системе есть бесплатная медиация с арендодателем (gov.pl). Обратитесь туда, если арендодатель требует больше, чем залог, если сумма большая или если вам пришло письмо из суда.