Не повертають заставу за квартиру в Польщі (kaucja): що робити

Коли застава має повернутися

Орендодавець має повернути заставу (kaucja) протягом місяця від дня, коли ви звільнили житло, утримавши те, що ви винні за договором оренди (ст. 6 ч. 4 закону про захист прав орендарів). Місяць закінчується того самого числа наступного місяця: виїзд 15 березня — повернення не пізніше 15 квітня (ст. 112 Цивільного кодексу, k.c.); субота або вихідний за законом переносить строк на наступний робочий день (ст. 115 k.c.). До того часу орендодавець не прострочив. Закон не дає додаткового часу, щоб чекати на пізніші рахунки: застава забезпечує те, що ви винні на день звільнення житла (ст. 6 ч. 1).

Той самий місяць діє для najem okazjonalny (приватний власник, визначений строк до 10 років і ваша нотаріальна заява, що ви звільните житло: ст. 19a ч. 1–2 і 5) і для najem instytucjonalny (орендодавець здає житло як бізнес, і ви підписали нотаріальну заяву: ст. 19f ч. 1, 3 і 6). Який у вас договір, видно з нього самого.

Застава може становити щонайбільше 12-кратну місячну плату при звичайній оренді й 6-кратну у двох інших випадках, за платою на день підписання договору (ст. 6 ч. 1, ст. 19a ч. 4, ст. 19f ч. 5). У цих двох вона може покрити й витрати на примусове виселення, а при najem instytucjonalny — ще й прострочений платіж під час оренди (ст. 19a ч. 4, ст. 19f ч. 4 і 7).

Закон не поширюється на місця короткочасного перебування, як-от готелі, пансіонати чи гуртожитки (ст. 2 ч. 1 п. 4), і не каже, чи поширюється на оренду окремої кімнати в квартирі. Там, де він не діє, усе визначає договір; якщо строку в ньому немає, орендодавець має сплатити невідкладно після вимоги (ст. 455 k.c.).

Скільки має повернутися

При кожному з трьох видів оренди застава індексується за орендною платою (ст. 6 ч. 3, ст. 19e, ст. 19j): ви отримуєте місячну плату на день повернення, помножену на стільки місячних плат, скільки становила застава, але ніколи не менше, ніж ви сплатили. Потім орендодавець утримує те, що ви винні.

Наприклад, ви сплатили заставу у 2 місячні плати: 2 × 2000 zł = 4000 zł. На день повернення плата становить 2200 zł, тож застава — 2 × 2200 = 4400 zł. Якщо плата не змінилася, це 4000 zł.

Що орендодавець може утримати

Лише те, що ви винні за договором оренди (ст. 6 ч. 1 і 4), наприклад несплачену орендну плату чи рахунки або вартість шкоди, яку ви завдали.

• Зношення. За Цивільним кодексом ви повертаєте житло не в гіршому стані, ніж отримали, але не відповідаєте за зношення від належного користування (ст. 675 § 1 k.c.).
• Ремонт і фарбування. Але при звичайній оренді закон вимагає після виїзду оновити житло, виконати ремонти, які лежать на орендарі (наприклад, підлоги, дверей, вікон, фарбування), і сплатити вартість зношеного обладнання, яке було в житлі, коли ви його отримали, як-от плита, ванна, унітаз чи змішувачі (ст. 6b ч. 2, ст. 6e ч. 1). Для приватного житла договір може встановити інакше (ст. 6f): прочитайте його. На najem okazjonalny і instytucjonalny ці правила не поширюються (ст. 19e, ст. 19j).
• Протокол. При звичайній оренді сторони перед заселенням фіксують стан обладнання, і протокол є основою розрахунків при поверненні (ст. 6c). Без протоколу закон припускає, що ви отримали житло в доброму стані (ст. 675 § 3 k.c.).

У суді кожна сторона доводить факти, на які посилається (ст. 6 k.c.): ви — заставу і день виїзду; орендодавець — кожну утриману суму.

Що зібрати спочатку

• договір і додатки до нього;
• доказ сплати застави (переказ, розписку або пункт договору);
• protokół zdawczo-odbiorczy (акт приймання-передачі) при заселенні й при виїзді, з показниками лічильників;
• фото чи відео житла в обидва дні, з датою;
• доказ дня виїзду й повернення ключів;
• листування з орендодавцем і, якщо є, перелік утримань.

Вимога сплати (wezwanie do zapłaty)

Якщо ви ще не просили орендодавця повернути заставу, звичайне повідомлення нічого вам не коштує. Офіційна вимога спрацює й потім, і спрацює краще, коли можна написати, що ви вже просили. Надсилайте її після спливу місяця: раніше застава ще не підлягає поверненню.

Лист називає орендодавця й заставу, каже, з якого часу вона прострочена, зазначає суму (або залишає для неї місце, якщо ви не впевнені) і посилається на описане вище правило. Він встановлює строк сплати, наприклад 7 днів від отримання (закон не визначає кількості днів), залишає місце для номера вашого рахунку й може згадати законні відсотки. Він не погрожує: щонайбільше спокійно каже, що ви розглянете звернення до суду.

Що він змінює. Якщо строк оплати не був визначений, боржник має сплатити невідкладно після вимоги, а потім винен відсотки за прострочення (ст. 455, 476 і 481 § 1 k.c.). Для застави строк уже встановив закон, тож після спливу місяця можна вимагати відсотки, навіть якщо ви не зазнали збитків (ст. 481 § 1). Ставка — референтна ставка Національного банку Польщі (NBP) плюс 5,5 процентного пункту (ст. 481 § 2). Попередня вимога важлива й для судових витрат: орендодавець, який не дав приводу для справи й одразу визнав вимогу, отримає від вас відшкодування витрат, навіть якщо ви виграєте (ст. 101 Цивільного процесуального кодексу, k.p.c.).

Як її надіслати

Лист набирає сили, коли дійде до орендодавця так, що той міг ознайомитися з його змістом; e-mail — коли так потрапить до його скриньки (ст. 61 k.c.). Годиться будь-який шлях, якщо ви зможете довести, що лист дійшов: найкраще рекомендований лист із повідомленням про вручення (za potwierdzeniem odbioru); або e-mail (збережіть надісланий лист); або лист, вручений особисто, з підписом і датою на вашій копії. Якщо договір каже, як надсилати листи, зробіть саме так.

Надсилайте на адресу з договору або на останню, яку орендодавець повідомив вам письмово. При звичайній оренді, якщо орендодавець під час оренди змінив адресу й не повідомив вас про це письмово, рекомендований лист із повідомленням про вручення на стару адресу вважається врученим, навіть якщо його ніхто не забрав (ст. 6g).

Якщо й далі не платить

Ви можете стягнути гроші через суд.

• Який суд: районний суд (sąd rejonowy), якщо ви не вимагаєте понад 100 000 zł (ст. 16 і 17 п. 4 k.p.c.), за місцем проживання орендодавця, а для компанії — за її місцезнаходженням (ст. 27 § 1, ст. 30).
• До 20 000 zł діє спрощене провадження (postępowanie uproszczone, ст. 505¹ § 1). Позов потім змінити не можна, тож вимагайте одразу всю суму (ст. 505⁴ § 1).
• Онлайн, через e-Sąd (elektroniczne postępowanie upominawcze, EPU) на e-sad.gov.pl, для грошових вимог, строк сплати яких настав протягом останніх 3 років (ст. 505²⁸ § 2, ст. 505²⁹ᵃ). Потрібен акаунт на сайті, документи подаються лише онлайн, а збір сплачують разом із позовом (e-sad.gov.pl; ст. 505³¹ § 1, ст. 130 § 6). Ви маєте вказати PESEL або NIP орендодавця (ст. 505³² § 2); управління гміни (urząd gminy) може надати вам його PESEL, якщо ви покажете правовий інтерес (ст. 46 ч. 2 п. 1, ст. 50 ч. 1 п. 2 закону про облік населення). EPU не підходить, якщо наказ про сплату довелося б вручати за кордоном (ст. 505²⁸ § 2). Якщо орендодавець подасть заперечення (sprzeciw), справа в e-Sąd закінчується; тоді у вас є 3 місяці на звичайний позов зі збереженням дати першого (ст. 505³⁶, ст. 505³⁷ § 2).

Судовий збір (ст. 13 ч. 1–2 закону про судові витрати в цивільних справах):

Вимога до	Збір
500 zł	30 zł
1500 zł	100 zł
4000 zł	200 zł
7500 zł	400 zł
10 000 zł	500 zł
15 000 zł	750 zł
20 000 zł	1000 zł
більше	5% суми вимоги

В EPU ви сплачуєте чверть, щонайменше 30 zł, і її зараховують до збору за звичайний позов, якщо ви потім його подасте (ст. 19 ч. 2 п. 2, ст. 20 ч. 1). Якщо сплата зашкодить утриманню вас і вашої родини, попросіть суд звільнити вас від витрат (ст. 102 ч. 1). Якщо ви програєте, доведеться відшкодувати орендодавцеві необхідні судові витрати (ст. 98 § 1 k.p.c.).

Скільки у вас часу

Ні закон про захист прав орендарів, ні правила Цивільного кодексу про оренду не встановлюють для застави окремого строку позовної давності. Загальний строк — 6 років, а для вимог, пов’язаних із підприємницькою діяльністю, — 3 роки; він починається з дня, коли заставу мали повернути, і закінчується в останній день календарного року (ст. 118, ст. 120 § 1 k.c.). Річний строк зі ст. 677 стосується деяких інших вимог з оренди, наприклад повернення переплаченої орендної плати, але заставу не називає. Якщо орендодавець — компанія, спитайте в безкоштовній правовій допомозі, який строк застосовується. Після його спливу орендодавець може відмовитися платити (ст. 117 § 2).

Вимога сплати не перериває строку давності; його перериває справа в суді, а також визнання вимоги орендодавцем (ст. 123 § 1). Не зволікайте.

Якщо ви не громадянин Польщі

Правила ті самі: ніщо з описаного вище не залежить від громадянства чи статусу перебування, а кожен має право на суд (ст. 45 ч. 1 Конституції Польщі). Для позову PESEL не потрібен; якщо він у вас є, ви його вказуєте (ст. 126 § 2 п. 2 k.p.c.). Якщо ви тепер живете за межами Польщі та ЄС, орендодавець може вимагати забезпечення судових витрат, але не в спрощеному провадженні, не в EPU і не тоді, коли вас звільнено від судових витрат (ст. 1119, ст. 1120 п. 2–3 k.p.c.).

Що пише Respubliko і де шукати допомоги

Respubliko пише вимогу польською за вашими відповідями; ви перевіряєте її, підписуєте й надсилаєте самі. Ми не рахуємо відсотків чи проіндексованої застави, не пишемо судових документів і не йдемо до суду замість вас.

Безкоштовна правова допомога (nieodpłatna pomoc prawna) доступна всім, хто перебуває в Польщі, зокрема іноземцям, приблизно в 1500 пунктах, у кожному повіті, особисто, телефоном або онлайн; запис на zapisy-np.ms.gov.pl (gov.pl). Юрист там допоможе написати позов (pozew) або заяву про звільнення від витрат, а в тій самій системі є безкоштовна медіація з орендодавцем (gov.pl). Зверніться туди, якщо орендодавець вимагає більше, ніж становить застава, якщо сума велика або якщо вам прийшов лист із суду.